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Inmo Sant Roc - Su Inmobiliaria en Mahón - Menorca

 

Consejos para la adquisición de una vivienda usada

 

Como primer paso podríamos considerar imprescindible la solicitud al Registro de la Propiedad de una Nota simple Informativa, en cuyo documento figurará además de una breve descripción de la finca, quién es el propietario y las posibles cargas a las que puede estar afecta la propiedad.

Sí sobre la finca pudiese pesar una carga, tendremos que cerciorarnos de dicha carga está al corriente de pago, porque de no estarlo, puede suponer una garantía de pago de dicha carga y con independencia del titular de la misma, el acreedor de dicha carga puede actuar en contra de la propiedad.

Nos deberemos asegurar de que la finca no esté arrendada, porque la Ley otorga a determinados arrendatarios un derecho de adquisición preferente, en los casos de que el propietario desee vender a un tercer.

Debiendo tener muy en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura pública sin que en primero de los casos conste inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, por lo que resulta conveniente hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de arrendamientos.

Si la vivienda forma parte de una Comunidad de Propietarios, se deberá solicitar información sobre si el propietario está o no al corriente del pago de las cuotas de la Comunidad y lo que, en su caso, adeuda, ya que al adquirir la propiedad deberá pagar esas cuotas pendientes, con le límite máximo de una anualidad. Aunque por norma en la Notaría suelen exigir que el vendedor aporte una Certificación expedida por el Secretario de la comunidad de propietarios en la que se hace constar ese extremo.

También, deberemos comprobar si el vendedor ha satisfecho el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), así como solicitar al Ayuntamiento correspondiente información de aquellos tributos de carácter municipal que puedan afectar a la vivienda.

Y solicite acreditación de la persona que le vende la vivienda, si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria, su número de colegiación, si es un promotor privado, su CIF y datos del registro mercantil, y sí es un particular, su D.N.I.

Antes de proceder a la firma de la Escritura pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre las partes se celebre un contrato de compraventa con la entrega de una paga y señal, quedando sellado que el vendedor se compromete a no vender la finca a cambio de la entrega de esa cantidad de dinero, como parte del precio de la vivienda.

Usualmente dicho documento hace constar que sí la compraventa no se llevase a efecto por causas imputables al comprador, éste perdería la cantidad entregada a cuenta, y por otro lado, si la compraventa no se realizara por causas achacables al vendedor, adquirirá el compromiso de devolver al comprador la cantidad recibida doblada, considerándose normalmente este tipo de documento de arras penitenciales.

Dicha cantidad abonada con anterioridad debe figurar en la Escritura de compraventa como cantidad entrega a cuenta.

Si para la adquisición de la vivienda se necesita de la concesión de un crédito, se debería firmar un documento de señal o de opción de compra en el que figure expresamente que se condiciona la compraventa a la concesión del crédito.

En cuanto a las garantías del comprador, sí la vivivienda tiene una antigüedad e menos de 10 años, se podrá exigir responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por los desperfectos estructurales que pueda presentar la misma, conservándose los mismos derechos que le asisten al primer propietario.

En cambio, si la vivienda tiene más de 10 años, sólo se dispondrá de 6 meses posteriores a la fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos.

En lo referente a los gastos e impuestos se deberá abonar cuando se adquiera una vivienda de segunda mano:

- El I.T.P.S.J.D. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), que se abona cada vez aue se suscribe un documento notarial y en las Islas Baleares en la actualidad es el 7% del precio que se haga constar en la Escritura Pública.

- La Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana), que grava la revalorización de la vivienda desde su última transmisión.

El abono de los posibles gastos de cancelación de cargas y gravámenes corresponde, salvo pacto en contrario, al vendedor, pues tiene su origen anteriormente a la compraventa.

Los que se origen como consecuencia de la Inscripción en el Registro de la Propiedad y Notaría, correrán a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

 



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